撰文／ 王培安律師

｜什麼是瑕疵擔保責任？民法怎麼說？

在房屋買賣中，若交屋後買方發現房屋存在如漏水、壁癌、結構問題等情況，是否可以向賣方主張負責？這就涉及到民法中規定的「瑕疵擔保責任」。所謂瑕疵擔保，是指賣方在交付時，應保證所售之物在當時並無瑕疵或效用減損情形，否則應對買方負責。即使雙方在契約中載明「現況交屋」或「不負責修繕」，仍不代表賣方完全免責。

｜中古屋、房屋買賣的瑕疵擔保責任怎麼認定？

購買中古屋時，最令人擔心的就是「買到有問題的房子」。例如滲水、鋼筋外露、結構不良等問題，交屋後才發現，買方是否還能主張責任？實務上判斷是否構成「瑕疵擔保責任」，除了依據民法條文，也會考量瑕疵是否在交屋前即已存在、賣方是否誠實揭露、買方是否在訂約時是否可得而知該瑕疵，以及雙方是否有合理契約約定。

｜常見瑕疵：壁癌、鋼筋外露、磁磚剝落、漏水、結構問題

以下是中古屋交易中，最常見的五大房屋瑕疵類型：

1. 瑕疵類型	說明
   壁癌與漏水	浴室、陽台、外牆常見滲水處，導致壁面發霉、粉刷剝落、塗料脫落。
   鋼筋外露與混凝土劣化	建築老化或施工不良導致保護層剝離，鋼筋鏽蝕，影響結構安全。
   磁磚剝落或隆起	常見於浴廁、陽台或廚房牆面，原因可能為牆體滲水、濕氣堆積或黏著劑失效。
   結構問題	如樓地板傾斜、樑柱裂縫、剪力牆破損等，恐影響居住安全與耐震性。
   隱蔽性瑕疵	如白蟻蛀蝕、排水管阻塞、電線老化等，肉眼不易察覺，可能須拆除裝潢檢查。

只要這些瑕疵在交屋時即已存在、買方不知情，即符合民法第354條之瑕疵定義，買方可主張責任。

｜中古屋瑕疵擔保範圍一次看懂

中古屋交易雖屬「現況屋」，但並不代表賣方可完全免除法律責任。法院通常認定，以下情況屬於「可主張瑕疵擔保」的範圍：

｜買賣契約中免責特約是否合法？

在許多中古屋契約中，賣方會加註「現況交屋、不負瑕疵擔保」的特約條款。但根據民法第366條：

「如出賣人故意不告知其瑕疵，其免責特約為無效。」

也就是說，即便契約中有免責條款，只要賣方未誠實揭露，就不能主張免責。實務上只有在下列三要件都成立時，法院才會認可免責條款有效：

• 賣方已誠實揭露房屋瑕疵內容
• 買方知情且自願接受現況
• 契約中明確載明免除瑕疵擔保責任

若任何一項未成立，免責條款多數被法院視為無效。

｜房仲、屋主未告知瑕疵怎麼處理？

若發現房屋交屋後有重大瑕疵，且賣方或房仲在交易前未揭露相關資訊，買方可採取下列步驟：

• 立即通知賣方／房仲（建議書面）
• 拍照、錄影、請驗屋公司出具報告
• 於通知後6個月內提起減價或解約請求（民法第365條）
• 可同時主張損害賠償（民法第360條）
• 若房仲明知未告知，亦可能構成共同不法行為，需負連帶賠償責任

📌 補充：實務上已有判例認定房仲或代書因未告知凶宅、漏水紀錄，須與賣方一同負連帶損害賠償責任。

｜瑕疵擔保責任與保固責任有什麼不同？

在房屋買賣或新建案交屋過程中，常會聽到「保固」、「保固期」、「賣方不負責」等說法，但實務上這些條款是否真的能排除法律上的責任？要理解這一點，必須先釐清**「瑕疵擔保責任」與「保固責任」**的法律性質差異：

• 瑕疵擔保責任：根據《民法》第354條，是法律直接規定的責任，不能隨便免除。
• 保固責任：是契約附加的承諾，性質上屬「債之附款」，雙方可自由約定內容與期間。

兩者的適用條件、時效與可否免責都有根本不同，以下針對常見爭議進一步說明。

｜保固期與法定瑕疵擔保責任可以併行嗎？

✅ 可以。

實務上，保固期通常為建商、屋主、仲介所主動提供的一段修繕承諾期間（如3個月、6個月、1年）。但只要房屋交付時已有瑕疵，即便已過保固期，買方仍可依《民法》第354條主張瑕疵擔保責任，條件如下：

• 瑕疵在交屋時即已存在
• 買方於發現後即時通知（《民法》第356條）
• 未逾5年除斥期間（《民法》第365條）也就是說，保固與法定責任是可以同時並存的兩套制度，一方約定保固不會消滅買方的法定請求權。

｜保固條款是否能限制法律上的瑕疵擔保？

❌ 原則上不行。

即使契約上寫明「僅保固3個月」「超過視為接受」「買方不得再主張」，法院仍會依《民法》第366條判斷條款效力：

• 若賣方故意未告知瑕疵，免責特約無效；
• 若保固條款未明確排除瑕疵擔保責任，仍推定法定責任成立；
• 若保固條款與瑕疵擔保條文混淆不清、模糊帶過，法院多解釋對買方有利。

📌 裁判實務中強調：賣方不得藉由保固條款，變相限縮法定責任或誤導買方放棄請求權。

｜法院如何認定保固與瑕疵競合？

法院認定關鍵有三點：

1. 契約條款文義是否明確區分兩者？
   若條文僅提及保固、不提及排除瑕疵擔保，法院仍認定兩者並行。
2. 雙方意思表示是否明確？
   若賣方僅以口頭表示「保固內修完就不管」，但未取得買方明確放棄法定權利的書面同意，通常不具免責效力。
3. 是否涉及重大瑕疵或隱匿行為？
   例如滲水結構問題，即使在保固內賣方多次修繕失敗，法院仍可能轉以民法第360條認定為債務不履行，准許請求損害賠償。

瑕疵擔保責任VS保固責任 圖表比較

｜房屋交屋後才發現瑕疵，還能主張嗎？

許多購屋者在交屋時並未發現明顯問題，但實際入住後卻出現漏水、壁癌、結構損壞等狀況，這種情況還能向賣方主張瑕疵擔保責任嗎？依據《民法》第365條，即便是在交屋後才發現的瑕疵，只要符合法律規定的時效與條件，買方仍可依法主張解約、減少價金或請求損害賠償。

｜民法第365條：交屋後瑕疵擔保請求權時效

《民法》第365條明定：

「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於通知後六個月內不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」

這條文包含兩個關鍵時效限制：

1. 通知後 6 個月內未主張，即喪失權利

2. 從交屋日起算，最長不得超過 5 年

   ✅ 換句話說，只要買方在五年內發現且即時通知，仍能主張權利；但若發現後拖延不處理，逾 6 個月未訴追，將視為放棄請求。

｜交屋後幾年內發現才能提告？什麼時候起算？

瑕疵擔保時效的起算點與發現點不同，需注意以下細節：

• 5年除斥期間起算點：自「房屋交付日」開始計算，不得中斷或延展。
• 6個月行使期間起算點：自「買方發現瑕疵並通知賣方」之日起算。📌 特例：若賣方故意隱匿瑕疵，則不適用 6 個月限制（但仍須在 5 年內主張），參見民法第365條第2項。

  範例說明：

  情境	是否可主張？	備註
  交屋3年後發現瑕疵，立即通知並提告	✅ 可	符合民法第365條：交屋起5年內發現並即時通知
  交屋第1年發現瑕疵但未處理，第2年才提告	❌ 不能	已逾通知後6個月提起訴訟的期限
  交屋滿6年才發現瑕疵	❌ 不能	已超過5年除斥期間，無法再主張

｜屋況說明書沒寫清楚可以主張損害賠償嗎？

許多買方依賴房仲提供的「現況說明書」判斷屋況，但若文件內容空泛、未揭露實際問題，是否能作為損害賠償依據？

✅ 可行，但需符合下列條件：

1. 賣方或房仲知情未告知 → 構成故意或重大過失

2. 瑕疵非一般驗屋能發現 → 屬隱藏性或需專業知識

3. 造成買方損失 → 如修繕支出、結構危害、價值減損

    

📌 此時除可依民法第354條主張瑕疵擔保責任，亦可依民法第227條（不完全給付）或第184條（侵權行為）請求損害賠償。

📎 實務判例也指出：若現況說明書內容有重大遺漏或誤導，且買方合理信賴，法院將認定賣方或房仲未盡說明義務，構成民事賠償事由。

小提醒：

• 發現瑕疵後，請立即拍照、驗屋、通知賣方，保留存證
• 若屋況說明書模糊、房仲口頭保證不實，建議及早諮詢律師
• 瑕疵主張程序涉及時效、舉證與契約條款解釋，不可大意

｜主張瑕疵擔保的權利有哪些？（民法第359、360、365條）

當買方發現交屋時即存在的房屋瑕疵，依《民法》第359條、第360條及第365條規定，有三種主要請求方式：

• • 解除契約
  • 請求減少價金
  • 請求損害賠償
    

這些權利可以視瑕疵嚴重程度與交易公平性靈活主張，但只能三擇一，不能同時併行使用（參見最高法院73年台上字第3082號判決），惟在訴訟中仍得以先備位聲明方式主張。

｜解除契約 vs 減少價金 vs 損害賠償

以下條文明確規定買方權利基礎：

🔸 民法第359條：買方可因物有瑕疵而解除契約或請求減少價金

🔸 民法第360條：若物不具保證品質或賣方故意不告知，可請求損害賠償

🔸 民法第365條：請求應於通知後6個月內提出，且交屋後不得逾5年

三者在適用條件與實務運用上各有不同，以下一一說明。

｜什麼情況能解除契約？何時只能減價？

｜損害賠償怎麼主張？需舉證哪些損失？

若賣方「保證品質不實」或「故意隱匿瑕疵」，買方可依《民法》第360條請求損害賠償，無須解除或減價。

✅ 可主張項目包括：

💡 提醒：請求損害賠償屬「不完全給付」，時效為 15 年（民法第125條），不受民法第365條瑕疵擔保期間限制。

📍補充重點小結：

｜不動產買賣中的瑕疵擔保責任適用情境

不動產交易金額龐大，買方常擔心交屋後發現問題無法追究責任。實務中，無論是新成屋或中古屋，賣方原則上皆須依《民法》第354條起之規定，對房屋瑕疵負「瑕疵擔保責任」。即使雙方約定「現況交屋」或載明「賣方不負責任」，仍需審查該條款是否有效。

以下整理三大常見適用情境，帶您看清買方是否仍能主張權利。

｜「現況交屋」是否能排除瑕疵擔保？

「現況交屋」是中古屋買賣中常見的交易方式，但這並不代表賣方可以完全免除法律責任。

📌 根據實務見解（台高院99年度上易字第333號）：

現況交屋僅代表房屋外觀、裝潢、格局等「可目視檢查」的部分由買方承擔風險；
但對於「隱藏性瑕疵」、非肉眼可見的滲水、結構問題，賣方仍負瑕疵擔保責任。

✅ 換言之：現況交屋 ≠ 放棄法律權利，若賣方未誠實告知，仍需負責！

｜屋主說「不負瑕疵擔保責任」是否有效？

許多賣方為避免爭議，會在契約中寫下類似條文：

「本屋現況出售，買方已詳閱屋況並同意日後不得主張瑕疵擔保。」

然而依《民法》第366條規定：

「如出賣人故意不告知其瑕疵，其免責特約為無效。」

📌 結論是：

✅ 若賣方誠實揭露所有可知瑕疵，且買方明確表示同意，免責條款有其效力；

❌ 但若賣方明知漏水、鋼筋外露、凶宅卻未說明，即使簽署免責條款亦不生效力。

法院一再強調：免責必須建構在「誠信揭露」之上，否則無效！

｜中古屋買賣常見免責條款錯誤示範

以下是實務中常見，但容易被法院認定無效或無效片面免責的條款類型：

✅ 正確作法應為：

• • • 明確說明瑕疵具體內容（例如：陽台過去曾有漏水修繕）
    • 買方以書面簽名確認知悉並同意承擔風險
    • 將相關內容載明於買賣契約或現況說明書中，並附簽章

🔍 補充說明：
若買方能證明賣方或房仲明知未告知瑕疵，仍可依《民法》第360條另主張「損害賠償」，不受瑕疵擔保條文之限制。

｜房屋買賣常見爭議：瑕疵擔保 vs 債務不履行

在房屋買賣糾紛中，常見買方主張「瑕疵擔保責任」的同時，也聲請「債務不履行責任」，例如請求損害賠償、解除契約或退還價金。但兩者到底是否能併行？是否需證明賣方過失？法院又如何認定競合情形？以下一一釐清。

｜瑕疵擔保屬「無過失責任」，不需證明屋主過錯？

✅ 正確。

瑕疵擔保責任的特性之一，就是屬於「無過失責任」，依《民法》第354條規定，只要交屋當時房屋已有瑕疵，即使賣方無故意或過失，仍須負責。

這表示：

• • • 買方無須證明屋主是否知情或有過錯
    • 重點在於「交付時即存在的瑕疵」與「瑕疵足以減損價值或效用」

因此，即便屋主主張「不知情」、「非我造成」，除非雙方有符合法律要求之免責條款，否則賣方仍無法免除法律責任。

瑕疵擔保與債務不履行責任能否併行？

⚠️ 原則不能同時主張，僅得擇一行使。

依最高法院見解（如73年台上字第3082號判決）及學理：

瑕疵擔保責任與債務不履行雖性質不同，但屬「法律效果之選擇關係」，不得併行主張，惟在訴訟中仍得以先備位聲明方式主張。

簡單來說：

📌 因此買方應根據實際情況判斷要主張哪一種法律效果，避免被法院認定為矛盾主張。

｜法院認定競合時的處理方式？

法院對於瑕疵擔保與債務不履行主張競合的處理原則如下：

1.以契約標的為基礎分析：

若爭點為「物本身存在缺陷」→ 適用瑕疵擔保責任
若爭點為「履約行為不當或未履行」→ 適用債務不履行責任

2.誠信原則優先考量：若買方明知不能主張瑕疵擔保，仍改以債務不履行聲請解除契約，法院多數不予支持（最高法院99台上1473號、104台上1083號），但若僅係以債務不履行請求損害賠償，則不在此限。

3.排除「反覆主張不同請求基礎」增加法院審理複雜之審查風險。

🔍 總結小提醒：

｜瑕疵擔保請求時效與買方義務（民法第356、365條）

當買方在交屋後發現房屋存在瑕疵時，除了證明瑕疵成立以外，還有兩項關鍵：「通知義務」與「請求時效」。若未依照法律規定「及時通知」並在一定期間內主張權利，即便明知房屋有漏水、鋼筋外露等問題，也可能因時效已過而喪失請求權。

民法針對此部分分別規定在：

• • • 第356條：買方檢查與通知義務
    • 第365條：瑕疵擔保解除與減價權利之時效限制

｜通知義務：什麼是「即時通知」？

民法第356條規定：

「買受人受領標的物後，應依通常程序檢查，發現有瑕疵者，應即通知出賣人，否則視為標的物無瑕疵。」

⚠️ 關鍵字是「應即通知」，亦即「一經發現瑕疵後應立即通知賣方」，否則視同接受。

實務上「即時」的判斷依情況而定，通常建議：

• • • 3日內書面通知為最佳保險做法
    • 可用LINE、Email、存證信函等形式保留紀錄
    • 口頭告知房仲不等同告知賣方，務必直接聯絡屋主本人或在契約載明聯絡方式✅ 除了可見瑕疵（如壁癌、磁磚掉落），隱藏性瑕疵（如管線漏水、結構問題）發現後也須即時通知

｜主張期限：6個月內 vs 5年內的意思？

民法第365條規定：

「買受人依第356條通知後六個月內不行使解除或減少價金權利者，其請求權消滅。但自交付日起經過五年者，亦同。」

簡化解釋如下：

📌 雙重限制的意義：

1. 就算通知賣方，若逾6個月未訴追仍會喪失權利
2. 就算遲遲未發現，最遲也須在交屋後5年內發現並主張

｜超過時效還能主張嗎？

❌ 原則上不行。

「通知後 6 個月」、「交屋後 5 年」屬於法定除斥期間，一旦超過就無法再透過瑕疵擔保條款主張解除或減價，法院將駁回請求。

✅ 例外情形如下：

• 若賣方故意隱匿瑕疵，依《民法》第365條第2項，不適用通知後6個月限制，但仍受5年期間拘束。
• 若另符合債務不履行、詐欺等其他構成要件，可考慮依民法第227條或第184條另行主張損害賠償，時效為15年。

📍小結提醒：

｜表格整理：瑕疵擔保 vs 保固條款 vs 債務不履行責任

｜瑕疵擔保實用 QA：買賣雙方常見疑問快速解答

面對房屋瑕疵問題，許多買方會陷入「到底還能不能主張？」、「交屋這麼久了還有救嗎？」的焦慮。以下彙整實務中最常見的三大提問，幫助你快速釐清觀念與因應方式：

｜Q1：瑕疵擔保可以同時主張保固嗎？

✅ 可以，但兩者性質不同。

• 瑕疵擔保責任屬於法律直接賦予買方的權利（民法第354條起），即使契約沒寫，只要交屋時存在瑕疵就成立。
• 保固責任則是買賣雙方在契約中約定出來的修繕承諾，性質上是「約定責任」。

🧾 若房屋在交屋時已有問題，買方可先行依照保固期要求修繕，若修不好或保固期已過，仍可主張法定瑕疵擔保責任（如減價或損害賠償）。

｜Q2：「現況交屋」我真的不能告了嗎？

❌ 不一定。現況交屋 ≠ 放棄法律權利。

即便在契約中載明「現況交屋」、「不負責瑕疵擔保責任」，只要賣方未誠實揭露瑕疵、買方無法察覺重大隱藏性問題（如漏水、結構問題、凶宅），法院通常仍認定賣方需負責。

📌 根據《民法》第366條，若賣方故意不告知瑕疵，任何免責條款均屬無效。

實務建議：如遇此情況，應立即蒐證（拍照、找驗屋公司）、通知賣方，必要時透過律師發送存證信函主張權利。

｜Q3：交屋5年快到，發現問題還能提告嗎？

⚠️ 可以，但須立即行動！

《民法》第365條明定瑕疵擔保的「除斥期間」為交屋日起 5 年內，超過即使瑕疵存在也無法再主張解約或減價。

🕔 若你在第4年或第5年才發現瑕疵，請：

1. 立即書面通知賣方（建立通知時點）
2. 6個月內完成主張或提告（例如提出減價、解除契約、求償等）
3. 保留修繕報價單、照片、鑑定報告等證據

📎 補充：若賣方有隱匿行為，仍受5年限制拘束，但可改以「不完全給付」或「侵權損害賠償」另行主張，適用15年時效（民法第125條）。

｜遇到房屋瑕疵怎麼辦？律師建議這樣做

當你在交屋後發現房屋有漏水、壁癌、磁磚剝落、鋼筋外露等狀況時，千萬不要慌張或口頭抱怨了事。以下是律師建議的三步驟處理流程：

｜立即通知並拍照存證

瑕疵發現後，第一步就是立即通知賣方，並盡可能保留所有證據：

• 拍照或錄影記錄瑕疵狀況（如牆面滲水、裂縫、發霉）
• 記下發現日期與時間
• 使用書面方式通知賣方（例如：LINE截圖、Email、存證信函）保留通知紀錄📌 根據《民法》第356條，買方若未「即時通知」，將被視為接受瑕疵，喪失請求權。

｜請專業驗屋並評估修繕金額

發現瑕疵後，建議儘速聘請具公信力的驗屋公司或技師進行勘驗，並取得：

驗屋報告（記載瑕疵種類、範圍、成因）

修繕估價單（可作為日後主張減價或求償依據）

✅ 若要主張損害賠償，這些證明將是提告的重要依據，法院通常以「修繕合理市價」為參考標準。

｜與賣方協調、發函存證、必要時尋求法律途徑

如與賣方協調未果，建議進一步：

1. 透過律師協助撰寫存證信函，明確主張權利（減價、解約或求償）
2. 記錄所有通訊往返過程，避免爭議
3. 若仍無法解決，可進一步提起訴訟，主張瑕疵擔保或不完全給付責任

⚠️ 提醒：主張期限為通知後6個月內／交屋後5年內，逾期即無法再提告。

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