樓上漏水怎麼辦？律師教你釐清責任、抓漏鑑定與求償流程（2025最新版）

撰文／ 王培安律師

樓上漏水一定是樓上的責任嗎？

漏水發生時，樓下住戶第一時間直覺反應常是「一定是樓上漏水」，但在法律上，樓上住戶是否真的需要負責，並不能只憑「水往下流」的常識來推斷。必須根據具體漏水來源、結構位置與責任歸屬做判斷，才能釐清樓上是否應負擔修繕或賠償義務。

水往低處流≠樓上一定有責任?

漏水確實常從樓上往下流，但並不代表樓上住戶一定有過失。舉例來說：

• 若漏水來自「樓地板內的共用管線」，即使滲水點在樓下，可能是整棟大樓的共用管道破裂所致，責任應由管委會或全體住戶共同負擔。
• 若是樓上使用者因施工破壞防水層、未妥善處理滲水問題，則其行為可歸責，自然需要對樓下損害負責。
• 若漏水來自「頂樓或外牆」但影響到多層樓，則可能是屬於共用部分的防水層問題，責任仍須由管理委員會或全體區分所有權人依比例分攤。

因此，主張樓上住戶需負責，需具備「可歸責性」的證據支持。

常見漏水原因與判斷方式

判斷漏水責任，應先從漏水原因著手。以下列出幾種常見漏水來源與對應處理方向：

實務建議，在責任尚未釐清前，應避免指責他人漏水，以免造成鄰里衝突。建議可先記錄漏水現象、時間，並諮詢專業抓漏師傅或防水技師初步判斷，再決定是否進一步鑑定或尋求法律協助。

遇到漏水先做這5件事，避免權益受損

房屋漏水是一種突如其來的災難，若未妥善應對，不僅可能導致財產損失擴大，更會在未來求償時喪失有力證據。以下整理出漏水發生當下最關鍵的五項行動，幫助你保存證據、釐清責任並為後續修繕或求償鋪路。

1. 拍照蒐證

漏水當下立即用手機拍照、錄影紀錄現場情況，建議包含以下畫面：

• 滲水處細節（如牆角、天花板水痕、水滴、濕漬）
• 滲水範圍遠景（方便顯示相對位置與大小）
• 漏水影響的家具、裝潢（如泡水地板、被毀物品）
• 若可明確感知水流，可用錄影輔助紀錄聲音與動態

證據清晰完整，將有助於日後協商、調解甚至法院訴訟。

2. 初步紀錄漏水時間與情形

除了影像紀錄，也應同步進行文字紀錄，例如：

• 首次發現漏水的時間
• 漏水是否為間歇性、持續性
• 是否與下雨、用水行為（如洗澡、洗衣）有關
• 每次滲漏的時段與強度變化

這些資料不僅有助專業人員判斷原因，也能做為法律程序中事證參考。

3. 通知樓上住戶或管委會

若初步懷疑與樓上住戶或共用管線有關，應盡速聯繫：

樓上住戶，禮貌表達情況，邀請其配合檢查

管委會或大樓管理員，查閱建築圖說、管線配置，協助判斷責任歸屬與修繕安排

如對方不願回應或敷衍推諉，建議後續採用書面通知方式，如LINE截圖、簡訊存證或存證信函。

4. 詢問抓漏師傅並取得估價單

漏水源頭未必一眼可見，建議諮詢有經驗之水電師傅或抓漏公司初步檢查，並取得以下資料：

• 漏水原因初步研判
• 修繕建議工法與程序
• 修繕費用估價單或報價書

雖然非所有師傅報告都能被法院採信，但仍具說服力，有助於初步協商或調解。

5. 保留維修與財損單據

即使漏水已自行修繕，也請務必保存以下單據資料：

• 修繕施工合約、報價單、發票或收據
• 家具、家電維修費用或報廢證明
• 損壞物品購買憑證、維修照片

這些都可以在後續法律程序中列入求償項目，避免無據可依、求償困難。

👉 點我看:房屋瑕疵擔保責任是什麼？民法354、365條完整解析＋房屋瑕疵處理攻略

樓上漏水誰負責？法律責任釐清與適用法條

遇到漏水，第一件事是找出「漏在哪裡」；但第二件事，就是釐清「誰應該負責」。不同位置、不同來源的漏水，適用的法律條文與責任歸屬也不相同，若釐清錯誤，可能會導致告錯對象或求償無門，必須特別留意。

專有部分漏水 → 樓上住戶負責（依《公寓大廈管理條例》第10條）

若漏水來源為樓上住戶「專有部分」內部，例如：

• 浴室、廚房、陽台等室內空間
• 室內私有水管、排水管、熱水器、洗衣機接頭等
• 自行裝設的設備如濾水器、加壓馬達等

此時依《公寓大廈管理條例》第10條規定，該空間由該住戶獨立負責管理、維護與修繕，因此樓上住戶對因其「專有部分」失修所導致之漏水問題，應負全責。

🔹法律依據：《公寓大廈管理條例》第10條第1項：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或使用人為之，並負擔其費用。」

共用牆或樓地板 → 雙方共同負責（依第12條）

如果漏水來自：

• 兩戶之間的「共用牆面」或「樓地板」內部管線
• 無法明確歸屬某一住戶之內部管線區域

此時依《公寓大廈管理條例》第12條，這類「界線模糊」的構造屬於雙方共用，維修責任需由上下樓或相鄰住戶共同分擔。

🔹法律依據：《公寓大廈管理條例》第12條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。」

若漏水原因為某一方裝修不當、破壞防水層，仍可個別追究其加害責任，不因共用性質免除過失者之責任。

共用管線或外牆 → 管委會負責或全體住戶分擔

若漏水源於以下「共用部分」：

• 大樓外牆、頂樓平台、防水層
• 公用排水管、管道間、雨水導流系統
• 無住戶專用但影響整體社區的設施

這類屬於全體區分所有權人共有部分，應由管理委員會負責修繕與支出，若無管委會，則應由全體住戶依比例分擔費用。

🔹法律依據：《公寓大廈管理條例》第10條第2項：「共用部分之修繕，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由住戶依比例分擔。」

❗注意：若共用部分損壞是因某住戶施工造成，管委會可向該住戶追償修繕費，不會讓社區其他住戶白白分擔。

📌總結圖表：漏水責任歸屬快速對照

💧 漏水來源責任對照表｜依《公寓大廈管理條例》歸屬說明

正確認定漏水責任，是成功協商或提告求償的第一步。若不清楚如何界定歸屬，建議可諮詢具不動產經驗的律師，協助鑑別責任範圍與提告對象。

抓漏鑑定怎麼做？費用多少？誰先付？

漏水案件最難處理的關鍵，就在於「漏水源無法用肉眼直接確認」，因此無論是協商、調解或進入訴訟程序，抓漏與鑑定報告都是舉證責任的重要依據。若沒有明確證據說明漏水源頭與責任歸屬，對方很可能否認或推諉，最終求償無門。

鑑定怎麼做？有哪些方式？

以下為常見的抓漏與鑑定方法，依照技術精密度與成本有所不同：

🏠 漏水鑑定方式與適用情境對照表

若後續可能走法院訴訟，建議委請法院經常採信的第三方鑑定機構，例如：

• 土木技師公會
• 建築師公會
• 營建防水技術協進會（費用較低、法院逐漸採納）
• 台灣住宅品質消費者保護協會（較保護消費者，較適用於建商與買方第一手不動產買賣）

漏水鑑定費用多少？怎麼計算？

抓漏鑑定費用通常依照以下因素決定：

• 使用的技術種類（熱像儀、內視鏡成本較高）
• 檢測範圍（單一空間 vs. 多點滲漏）
• 是否需附出具書面報告、圖說、損害評估
• 是否有附鑑定人員出庭說明
  

  鑑定項目	預估費用區間（新台幣）
  初步現場勘查	$1,500～$5,000
  科技抓漏（含報告）	$8,000～$20,000
  鑑定機構報告	$30,000～90,000 或更高
  法院正式鑑定	$50,000～300,000 以上

  📌 節省鑑定費小技巧： 若雙方尚未訴訟，可協議由第三方鑑定機構出具報告共同使用、共攤費用。法院亦可能認可此類中立報告，節省訴訟中再次鑑定開支，惟必須留存雙方均明確同意交由第三方鑑定之紀錄。

鑑定費用誰先出？誰最後負責？

在法律上，誰主張、誰負證明責任。因此：

• 若你是原告（樓下住戶）：通常須先墊付鑑定費
• 若法院判決對你有利：鑑定費將由敗訴方負擔

但若：

• 漏水原因責任難釐清，或責任雙方共有（如共用管道）
• 法官認為雙方均有責任

則法院可能判決依勝敗比例分攤鑑定費與裁判費

🔍 律師建議：若你已有意提告，請事先諮詢律師協助設計「鑑定事項問題」，否則鑑定報告可能因內容不足、方向錯誤，導致舉證無效，反而浪費費用與時間。

樓上漏水不處理怎麼辦？協商與調解技巧

當樓上住戶明知漏水卻遲遲不處理、甚至拒絕溝通，這種情況非常令人困擾。實務上，直接提告前，律師建議應先經過存證信函與調解程序，不僅能節省時間與費用，也有助於日後法院採信。

談不攏怎麼辦？律師建議先寄存證信函

若樓上住戶對漏水一拖再拖、不願積極協商時，除立即蒐集證據外，建議第一步應透過正式的存證信函通知對方，具體說明以下幾點：

• 漏水發生的時間與情況（可附照片）
• 專業師傅的初步檢查結果與估價單
• 請求對方配合檢查、修繕的具體期限
• 若逾期未處理，將依法聲請調解或提起訴訟

🔹律師提醒：存證信函具有法律效力，未來若進入調解或訴訟程序，可作為「已善盡協商義務」的證明，強化法院對你主張的信賴。

調解要帶哪些資料？

若對方不理會或拒絕溝通，可向區公所或地方法院聲請調解，此為提告前的平和程序。進入調解時，請準備下列資料：

• 身分證明、房屋權狀或租約影本
• 漏水照片、影片、日期記錄
• 水電師傅或抓漏公司估價單
• 存證信函或通聯紀錄
• 房屋損害清單（傢俱、裝潢、電器）
• 修繕前暫時居住的旅館或租屋發票（若有）
  

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📌 加分小技巧：若能攜帶一份簡單的「請求內容條列清單」，讓對方一目瞭然要協議哪些項目，調解效率將大大提升。

調解不出席可以強制嗎？

許多民眾擔心「對方根本不出席調解」，白跑一趟。實際上：

• 調解程序屬自願性質，對方可選擇不出席
• 若對方拒絕出席或出席後仍無共識，只能進入民事訴訟程序
• 但你出席調解本身已盡法定義務，法院會認定你願意善意協商

🔸法院調解與區公所調解差異：

📍總結提醒：
若樓上漏水長期未處理，第一步應先善用存證信函與調解機制爭取和平處理；若對方態度消極、拒絕出席，建議盡早準備好相關證據，進入訴訟程序以保障自身權益。

房屋漏水調解成功案例

天花板漏水怎麼辦？對方不理也能透過律師爭取權益！

我們的當事人因天花板嚴重漏水，多次與樓上住戶協商未果，對方始終置之不理，讓人身心俱疲、生活困擾不斷。無奈之下，只好委任經驗豐富的王培安律師協助處理。

案件進入訴訟後，王律師為了協助當事人節省鑑定費用與等待時間，在調解庭中主動與對方積極溝通、說明法理與實務風險。最終成功爭取到對方同意 修繕漏水範圍並支付賠償金，順利達成法院調解成立，保障當事人居住安全與權益。

👉 點我看:房屋漏水完整調解成功案例及調解筆錄

房屋漏水提告怎麼進行？流程、費用與勝訴關鍵

當樓上住戶拒絕配合檢查與修繕，協調與調解皆無效時，提起民事訴訟將是最後也是最具強制力的手段。提告程序雖然較為繁瑣，但若證據齊備、鑑定明確，有極高機會獲得法院支持。

漏水訴訟流程怎麼走？

房屋漏水訴訟主要是民事請求，可聲請法院命被告配合修繕並賠償損失，程序如下：

1. 準備訴狀與證據資料
   包含：漏水照片、估價單、抓漏報告、存證信函、調解筆錄等
2. 向地方法院提起民事訴訟
   根據房屋所在地法院管轄
3. 法院通知開庭、雙方陳述主張
   被告若否認責任，法院將命雙方提出證據
4. 法院可囑託專業機構進行鑑定
   判斷漏水原因、責任歸屬、修繕費用
5. 法院依鑑定結果與證據綜合判決
   可命對方修繕、支付賠償、負擔鑑定與裁判費

房屋漏水官司有哪些求償項目？

漏水訴訟中，原告可依法請求以下費用：

📌貼心提醒：家具損害部分通常會依「折舊後價值」計算，不等於原購買價。

漏水訴訟要花多少錢？鑑定費、裁判費一次看

如何提高勝訴機會？律師建議這樣做

• 選擇法院常採信的鑑定機構，如建築師公會、土木技師公會、營建防水技術協進會
• 證據詳盡，記錄完整：漏水照片、時間、被告不配合紀錄、修繕花費單據等
• 訴狀清楚載明請求內容與金額，並列明法律依據
• 律師協助撰擬「鑑定事項」，確保鑑定報告對判決有利

📍總結提醒：
房屋漏水若無法透過協商與調解解決，務必及早蒐證並與律師討論提告策略。漏水訴訟不僅可請求修繕與賠償，對方若惡意不處理，亦有機會獲得精神慰撫金補償。

房屋漏水勝訴案例分享

樓上漏水不理會？法院判賠＋修繕全數勝訴！成功維護當事人權益

本案當事人居住於台北市信義區，因樓上住戶長期漏水不處理，導致屋內天花板、牆壁嚴重發霉、傢俱損壞，甚至無法正常居住。當事人多次向樓上住戶反映卻遭到冷處理，最後無奈之下委任王培安律師提起訴訟。

訴訟過程中，王培安律師結合專業鑑定報告與民法第767條、第184條等法律依據，詳列漏水責任、損害範圍與精神損失。最終法院判決支持全部主張，命對方：

✅ 完成鑑定報告所載樓上防水修繕工程項目

✅負擔全額訴訟費和鑑定費用

✅支付賠償金包含修繕費用約26萬、搬家費用約5,000元、租屋租金損失逾50萬元。

✅ 另須支付精神撫慰金 每人5萬元

法院明確認定樓上住戶怠於維修，致樓下屋主遭受居住與人格權雙重侵害，依法應賠償。

👉 點我看:房屋漏水完整勝訴案例及判決書

一審判賠20多萬？林孜容律師二審逆轉，成功降至不到2萬！

本案當事人因房屋樓下住戶提告漏水責任，一審法院根據對方主張，判決賠償金高達 新台幣20多萬元，當事人深感冤枉卻不知如何翻案。

面對沉重賠償壓力，當事人轉而委任林孜容律師提出上訴。林律師仔細重閱卷證，發現多項可爭點，包括責任歸屬不明、對方損害主張過高、精神撫慰金計算失當等，並結合民法第767條與判例實務進行全面抗辯。

最終法院於二審改判，大幅採納林律師意見，判決結果為：

✅ 原本判賠20多萬元 ➤ 最終僅須支付不到2萬元

✅ 法院否定對方過度求償，駁回大部分金額

✅ 無須再負擔對方主張的精神慰撫金與租金損失

法院認為，一審對漏水原因、過失比例與金額核算過於偏頗，林律師精準攻防下，成功替當事人守住絕大部分損失。

👉 點我看:房屋漏水完整勝訴案例及判決書

漏水導致精神痛苦，能不能請求慰撫金？

房屋漏水不僅造成財產損害，若長期未處理、嚴重影響居住品質，甚至可能對住戶心理造成壓力與痛苦。許多民眾關心：房屋漏水問題是否能請求精神慰撫金？法院會判嗎？以下從法律依據、實務判例到實際舉證要件，為您一次說清楚。

法律依據（民法第195條）

依《民法》第195條第1項前段規定：

「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或其他人格法益而情節重大者，受害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」

換言之，若他人不當行為侵害到居住安寧，構成人格利益損害且情節重大，即可請求精神慰撫金。法院近年對於居住安寧權的侵害，已有逐步認

請求條件與舉證重點

欲請求精神慰撫金，應具備以下條件與證據準備：

📌律師提醒：
精神慰撫金並非「一漏即賠」，須從「嚴重程度」、「影響時間長短」與「對方主觀惡意程度」等面向綜合判斷，建議由專業律師協助提出具說服力的論述與證據組合，提升成功機率。

另請求漏水財產損害請求與精神慰撫金之對象，前者僅限房屋所有權人，後者則只要居住於該房屋內之人均可請求。

延伸問題 Q&A｜其他常見漏水糾紛你一定要知道

Q1：我是房東，房客房間漏水，我該負責嗎？

A：依《民法》第430條，出租人有維持房屋適居之義務，若非房客使用不當導致漏水，房東需負責修繕。

Q2：我買的是預售屋，交屋後發現天花板漏水，怎麼辦？

A：可依《民法》第365條主張瑕疵擔保，通知建商限期修復，若建商拒絕，可提告請求修繕、減少價金或解除契約

；亦得依消費者保護法第七條第三項請求建商負損害賠償責任。

Q3：頂樓加蓋違建導致漏水，樓下可以告樓上嗎？

A：可以。違建不影響受害方提告權利，若能證明漏水與樓上加蓋因果關係，樓下住戶可依《民法》第184條主張侵權損害賠償。

Q4：外牆漏水導致我家牆壁壁癌，建商說過保不能修，合理嗎？

A：若漏水屬施工瑕疵或材料問題，建商即使主張過保，仍可能需負侵權責任，建議委請技師檢測後主張損害賠償。

Q5：裝潢完才發現漏水，設計公司要負責嗎？

A：若裝修行為導致破壞防水層、鑽破水管等損害，設計公司或承包商應負賠償責任，建議保存施工紀錄與合約條款。

Q6：社區公共空間漏水，我可以向管委會求償嗎？

A：可以。若漏水源於共用部分且管委會怠於維護，導致私人財產損害，可依《公寓大廈管理條例》第10條向管委會主張賠償責任。

Q7：漏水造成電器短路失火，誰該賠？

A：若能查明漏水原因並歸責於特定住戶、管委會或施工方，應由致漏方負全額賠償，包含財物與可能的人身損害責任。

Q8：漏水造成地板隆起，我是否可同時向裝修公司與樓上求償？

A：可以。若二者均可能構成損害原因，可同時列為被告，由法院依實際原因分擔比例，實務稱為「共同不法行為」。

Q9：請抓漏師傅但對方不認帳，可以當證據用嗎？

A：原則上可提出抓漏報告，但若非公信單位出具，法院採信力有限。建議另尋具專業資格或法院認可之鑑定機關補強。

Q10：漏水事件可用保險理賠嗎？

A：需檢視是否投保住宅火險、附加水災或管線滲漏險，部分意外導致之財損（如家電損壞）在條件符合下可請求理賠。

結語：遇到樓上漏水，律師建議這樣做

漏水問題不僅干擾日常生活，也常伴隨高額修繕費與鄰居衝突風險。身為法律實務工作者，我們建議民眾在處理這類問題時，應該採取以下兩大原則，避免陷入無效溝通與不必要的訴訟風險。

優先協商與調解，蒐證資料要齊全

漏水事件若能透過鄰里協商或調解會議解決，將大幅節省時間與金錢。實務中，許多漏水糾紛原本可簡單處理，卻因為證據不足或言語衝突演變成訴訟。

律師建議重點如下：

• 蒐證完整：照片、影片、漏水日誌、抓漏估價單與通訊記錄皆應保留。
• 送達正式通知：若對方不處理，可寄存證信函或律師函正式表達立場與期望。
• 提早找中立第三方協調：例如請管委會出面，或向區公所聲請調解。
  

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📌 蒐證＋和平溝通，是化解漏水爭議的最經濟做法。

考量訴訟風險與費用，再決定是否提告

若對方始終不配合，或爭議無法經調解解決，才應考慮進一步提起訴訟。但要記得：漏水訴訟不同於一般糾紛，舉證困難、鑑定費高昂，建議先與律師評估勝訴可能性與費用效益。

訴訟風險提醒：

• 鑑定費用約 8～50 萬元，原告須先行墊付。
• 如法院不採信原告提出之證據，訴訟結果可能失利。
• 裁判費、律師費與鑑定費加總，有時超過實際損害。
  

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📌 訴訟不是萬靈丹，唯有在證據確實、責任明確時再提告，才能有效保障自身權益。

如果您正在處理房屋漏水或類似不動產糾紛，建議尋求專業律師協助蒐證與策略判斷，讓您的求償過程更有保障、結果更符合期待。